veljača 02, 2024

Pravo građenja i ugovor o pravu građenja

Pravo građenja jedno je od temeljnih instituta tzv. stvarnog prava (prava koje uređuje odnose na nekretninama i pokretninama – stvarima) koje omogućava nositelju tog prava da na tuđem zemljištu gradi, bude posjednik i vlasnik izgrađene zgrade. U hrvatskom pravnom sustavu, ovo pravo detaljno je regulirano Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Ovaj članak će se baviti pravnim okvirom prava građenja, naglašavajući njegovu definiciju, način uspostave, trajanje, razlike u odnosu na vlasništvo nad nekretninom, načine prestanka te prednosti u odnosu na prodaju nekretnine.

Definicija i elementi prava građenja

Pravo građenja definira se kao ograničeno stvarno pravo na nečijem zemljištu koje ovlašćuje svoga nositelja da na površini toga zemljišta ili ispod nje ima vlastitu zgradu, a svagdašnji vlasnik tog zemljišta dužan je to trpjeti. Pravo građenja omogućuje gradnju i posjedovanje zgrada ili drugih građevina na tuđem zemljištu. Pravo građenja je u pravnom pogledu izjednačeno s nekretninom. Sadržaj ovog prava uključuje mogućnost izgradnje, preinaku postojećih struktura, kao i nositelja i prometnost prava. Zgrada koja je izgrađena, ili koja bude izgrađena, na zemljištu koje je opterećeno pravom građenja pripadnost je toga prava, kao da je ono zemljište. Pravo građenja je neodvojivo od zemljišta na kojem je uspostavljeno.

Pravo građenja se može prodati ili prenijeti na treće osobe, isto kao nekretnine, osim ako je ugovorom drukčije određeno. Pravo građenja se može opteretiti i hipotekom, tako da bi banka trebala na pravo građenja gledati kao na odvojenu nekretninu, a financiranje izgradnje zgrade na pravo građenja moguće je osigurati putem hipotekarnim kreditom.

Naknada za pravo građenja

Tko je nositelj prava građenja taj je i vlasnik zgrade koja je pripadnost toga njegova prava, a glede zemljišta koje je opterećeno pravom građenja ima ovlasti i dužnosti plodouživatelja; svaka tome suprotna odredba je ništetna i nevažeća. Dakle, ugovorom nije moguće ugovoriti drukčije.

Nositelj prava građenja dužan je vlasniku zemljišta plaćati mjesečnu naknadu za zemljište u iznosu prosječne zakupnine za takvo zemljište, ako nije što drugo određeno. S druge strane, naknada je moguće drukčije ugovoriti, kao npr. fiksnu jednokratnu naknadu, godišnju naknadu ili bez naknade. Glede ugovaranja naknade primjenjuje se sloboda ugovaranja.

Uspostava (osnivanje) prava građenja

Pravo građenja može se uspostaviti na temelju pravnog posla (ugovorom) ili odlukom suda. Važno je naglasiti da se za valjanost ugovora o uspostavi prava građenja obvezno zahtijeva upis u zemljišne knjige, čime se osigurava javnost i pravna sigurnost ovog prava​​.

Ugovor o pravu građenja mora nužno sadržavati zemljišnoknjižne oznake zemljišta na kojoj se osniva pravo građenja, opis zgrade i gabarita zgrade koja se namjerava graditi, namjenu zgrade, odredbe o naknadi za pravo građenja, rok trajanja prava građenja, prestanak prava građenja i naknadu za zgardu, te sve druge poslovne dogovore ovisno o konkretnom projektu i poslovnom planu.

Pravo građenja osniva se dvostrukim upisom toga prava u zemljišnu knjigu, i to njegovim upisom kao tereta na zemljištu koje opterećuje te njegovim upisom kao posebnoga zemljišnoknjižnoga tijela u za to novoosnovanom zemljišnoknjižnom ulošku.

Upis prava građenja u zemljišnu knjigu kao tereta na zemljištu koje opterećuje moguć je samo na temelju pisanoga očitovanja volje njegova vlasnika da time optereti svoje zemljište; ali ako bi pravo građenja štetilo već upisanim ograničenim stvarnim pravima na zemljištu koje bi se opteretilo pravom građenja, ono se može upisati samo s pristankom ovlaštenika tih prava.

Zgrada, bude li izgrađena, upisat će se kao da je izgrađena na pravu građenja. U vlasnički list novoga uloška upisat će se nositelj prava građenja, i to će se, ako vlasnik zemljišta nije drukčije odredio, vlasnik upisati kao nositelj toga prava.

Trajanje i prestanak prava građenja

Pravo građenja može se uspostaviti na određeno vrijeme, međutim zakonom nije određen najdulji rok trajanja prava građenja. Nakon isteka tog roka, pravo građenja moglo bi se obnoviti novim ugovorom o osnivanju prava građenja, u protivnom se briše i zemljište opet postaje isključivo vlasništvo vlasnika zemljišta. Kad prestane, pravo građenja se mora brisati iz zemljišne knjige.

Pravo građenja može prestati i ukidanjem. Ne bude li na pravu građenja izgrađena zgrada u roku od dvadeset godina od osnutka toga prava, vlasnik opterećene nekretnine može zahtijevati da se ono ukine; ako nije što posebno određeno, odluku o ukinuću donijet će sud na zahtjev vlasnika opterećene nekretnine, bez obzira na pravni temelj na kojem je pravo građenja bilo osnovano.

Pravo građenja na kojem je bila izgrađena zgrada, ali je srušena do te mjere da se ne može rabiti za svrhu kojoj je bila namijenjena, prestat će ukinućem kao da zgrada i nije bila izgrađena, ako nije u roku od šest godina ponovno izgrađeno barem u mjeri koliko je najnužnije da služi svojoj prijašnjoj glavnoj namjeni.

Posljedice prestanka

S prestankom prava građenja postaje pripadnost zemljišta ono što je pravom građenja bilo od zemljišta pravno odvojeno. Na odnos vlasnika zemljišta i osobe kojoj je prestalo pravo građenja na odgovarajući će se način primjenjivati pravila po kojima se prosuđuju odnosi nakon prestanka prava plodouživanja, ako nije što posebno određeno.

Vlasnik je dužan osobi kojoj je prestalo pravo građenja dati onoliku naknadu za zgradu koliko je njegova nekretnina u prometu vrjednija s tom zgradom nego bez nje. U svakom slučaju se preporuča da ugovorom detaljno razrade pravila o isplati naknade za zgradu po prestanku prava građenja, kao i za slučaj raskida ugovora. U nekim ugovorima ugovara se npr. obveza uklanjanja zgrade, zatim da zgrada bez naknade prelazi na vlasnika zemljišta, kao i obvezu da vještak procjeni vrijednost zemljišta sa i bez zgrade, pa da vlasnik zemljišta isplati razliku u vrijednosti kao naknadu za zgradu.

Razlika između prava građenja i vlasništva nad nekretninom

Glavna razlika između prava građenja i vlasništva nad nekretninom leži u tome što pravo građenja omogućava posjedovanje i korištenje zgrada na tuđem zemljištu, dok vlasništvo nad nekretninom uključuje pravo na zemljište i sve što je s njim trajno spojeno. Pravo građenja predstavlja ograničeno stvarno pravo u odnosu na puno pravo vlasništva​​.

Prednosti prava građenja u odnosu na prodaju nekretnine

Pravo građenja nudi fleksibilnost i financijsku isplativost u situacijama gdje je izgradnja na tuđem zemljištu povoljnija opcija. Osim toga, omogućava iskorištavanje zemljišta bez potrebe za njegovom punom akvizicijom, što može biti korisno u slučajevima kada je kupnja zemljišta financijski neisplativa​​.

Zaključak

Pravo građenja predstavlja važan instrument u pravnom prometu nekretnina, omogućavajući iskorištavanje zemljišta uz očuvanje vlasničkih prava nad istim.

Ako trebate odvjetnika za pravno savjetovanje ili izradu ugovora o osnivanju prava građenja, slobodno nam se obratite na:

info@odvjetnik-bistrovic.hr

Želite zakazati sastanak?