srpanj 07, 2024
U tijeku je procedura donošenja novog Zakona o upravljanju i održavanju zgradama, koji bi trebao donijeti značajne promjene u području upravljanja zgradama. Iako zakon još nije stupio na snagu, javno savjetovanje otkriva ključne novosti koje će utjecati kako na stanare, tako i na upravitelje zgrada.
Novi zakon
Novi zakon o pričuvi trenutno je u fazi javnog savjetovanja, što znači da je otvoren za prijedloge i komentare građana. Cilj zakona je modernizirati i poboljšati upravljanje stambenim zgradama te osigurati transparentnije i učinkovitije upravljanje pričuvom. Glavne promjene koje se predlažu odnose se na obveze stanara i upravitelja zgrada, s naglaskom na transparentnost, odgovornost i povećanu kontrolu financija.
Novosti za stanare
Prema nacrtu novog zakona, stanari će imati nekoliko novih obveza i odgovornosti:
Zajednica suvlasnika
Zajednicu suvlasnika čine svi vlasnici posebnih dijelova zgrade. Zajednica suvlasnika upravlja zajedničkom imovinom u zgradi te je pravna osoba s pravnom osobnošću. Zajednica suvlasnika svoja prava, obveze i međusobne odnose uređuje međuvlasničkim ugovorom. Zajednica suvlasnika može stjecati prava i obveze te tužiti i biti tužena u stvarima koje se odnose na upravljanje imovinom. Zajednica suvlasnika sudjeluje u pravnom prometu u svrhu održavanja i upravljanja zgradom identificirajući se s osobnim identifikacijskim brojem kojeg dodjeljuje Ministarstvo financija, Porezna uprava razmjenom podataka u realnom vremenu s Registrom zajednice suvlasnika.
Zasebne zajednice suvlasnika
Ako zgrada ima više funkcionalnih cjelina sa zasebnim ulazima ili se na jednoj katastarskoj čestici nalazi više odvojenih zgrada, svaka od njih može uspostaviti zasebnu zajednicu suvlasnika na koju se primjenjuju sve odredbe ovoga Zakona.
Odgovornost za štetu
Zajednica suvlasnika odgovara za štetu koja nastane zbog neizvršenja ili nepravilnog izvršenja poslova koje se odnose na održavanje zgrade. Zajednica suvlasnika odgovorna je i za štetu koja nastane od dijela zgrade kada nije moguće utvrditi od kojeg posebnog dijela zgrade potiče šteta. U tom slučaju zajedno sa zajednicom suvlasnika za štetu odgovaraju solidarno svi vlasnici posebnih dijelova i upravitelj ako se dokaže da je šteta nastala kao posljedica upraviteljevog nepridržavanja obveza propisanih ovim zakonom.
Ugradnja dizala
Na temelju novog Zakona o upravljanja i održavanju zgradama iz državnog proračuna sufinancira se ugradnja dizala u postojeće zgrade:
- u kojima suvlasnici fizičke osobe u vlasništvu imaju više od 50% suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige, odnosno u kojima suvlasnici fizičke osobe u vlasništvu imaju više od 50% ukupne korisne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi,
- koje imaju najmanje tri kata,
- za koje je izrađen glavni projekt ugradnje dizala sukladno propisima o gradnji,
- u kojima natpolovičnom većinom suvlasnika donesena odluka o ugradnji dizala,
- koje imaju osigurana financijska sredstva prema udjelu zajednice suvlasnika u ukupnim troškovima ugradnje dizala.
Republika Hrvatska će sufinancirati jednu trećinu ukupnih troškova ugradnje dizala u postojeće zgrade.
Program ugradnje dizala u postojeće zgrade donosi Vlada Republike Hrvatske na prijedlog Ministarstva.
Investicijsko održavanje
Investicijsko održavanje obuhvaća aktivnosti koje imaju za cilj unaprjeđenje projektiranih odnosno postignutih svojstava zgrade za koje je potrebno izdvojiti novčana sredstva u iznosu višem od sredstava pričuve koja su suvlasnici dužni uplatiti tijekom jedne godine.
Zahvat investicijskog održavanja koji po svojoj prirodi ili opsegu premašuje okvire redovitog održavanja nekretninom smatra se poboljšicom u smislu zakona kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava.
Novosti glede upravitelja zgrada
Prinudni upravitelj zgrade
U zgradama u kojima suvlasnici nisu izabrali upravitelja zgrade na način propisan ovim Zakonom, općinski načelnik odnosno gradonačelnik jedinice lokalne samouprave na čijem području se nalazi zgrada (u daljnjem tekstu: JLS) obvezan je u roku od šest mjeseci od saznanja rješenjem imenovati prinudnog upravitelja zgrade. Za prinudnog upravitelja zgrade može se imenovati samo osoba koja ispunjava uvjete za upravitelja zgrade.
Prinudni upravitelj zgrade upravlja zgradom s pravima i obvezama upravitelja do preuzimanja zgrade na upravljanje od strane novog upravitelja zgrade. Protiv rješenja JLS se ne može izjaviti žalba, ali se može pokrenuti upravni spor pred mjesno nadležnim upravnim sudom. Prijedlog za imenovanje prinudnog upravitelja može JLS-u podnijeti svaki suvlasnik ili upravitelj kojem je prestao ugovor o upravljanju, ali samo ako suvlasnici do dana prestanka ugovora nisu imenovali novog upravitelja.
Obveza prikupljanja ponuda
Za radove i druge poslove na održavanju zgrade čija je vrijednosti veća od 2.500,00 eura upravitelj zgrade je obvezan prikupiti najmanje tri neovisne i usporedive ponude.
Zaključno
Novi zakon o pričuvi još uvijek je u postupku donošenja, te su moguće promjene prije nego što stupi na snagu. Njegov konačni oblik ovisit će o rezultatima javnog savjetovanja i prijedlozima koje će razmotriti zakonodavac.
Ovdje pročitajte sve o novom Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada.
Ako trebate odvjetnika za stanarsko pravo i suvlasničke odnose, slobodno nam se obratite na:
