svibanj 05, 2025
1. Što je ortački ugovor prema hrvatskom Zakonu o obveznim odnosima?
Ortački ugovor, prema Zakonu o obveznim odnosima, definiran je kao ugovor kojim se dvije ili više osoba (ortaka) obvezuju zajednički djelovati radi postizanja određenog gospodarskog cilja, a svaka od njih doprinosi ulogom, radom ili na drugi način, te dijele dobit i gubitak (Zakon o obveznim odnosima, članak 698.). Ortački ugovor ne stvara pravnu osobnost, već je riječ o ugovornom odnosu između ortaka. Ortaštvo je često korišteno u građevinskim projektima kada više partnera želi zajednički razvijati i graditi nekretninu, a svaki od njih doprinosi različitim resursima ili znanjima.
2. Ugovor o građenju – osnovna definicija
Ugovor o građenju, prema Zakonu o obveznim odnosima, članak 606., je ugovor kojim se izvođač obvezuje izvesti određene građevinske radove na zemljištu ili objektu za naručitelja, a naručitelj se obvezuje platiti ugovorenu cijenu. U kontekstu ortačkog ugovora, ugovor o građenju može biti jedan od temeljnih ugovora koji regulira odnose između ortaka, osobito kada jedan od ortaka preuzima ulogu izvođača radova.
3. Pet najvažnijih klauzula u ortačkom ugovoru za gradnju
a) Definiranje uloga ortaka
Ključna klauzula svakog ortačkog ugovora je precizno definiranje uloga svakog ortaka. Primjerice, jedan ortak može unijeti zemljište, drugi osigurati financiranje, a treći preuzeti izvođenje građevinskih radova. Prema članku 699. Zakona o obveznim odnosima, svaki ortak mora jasno znati svoj doprinos i prava. Ova klauzula sprječava nesporazume i olakšava rješavanje eventualnih sporova.
b) Udio u dobiti i gubitku
Ortački ugovor mora sadržavati odredbe o raspodjeli dobiti i gubitka. Prema članku 701. Zakona o obveznim odnosima, ako nije drukčije ugovoreno, udjeli se određuju prema vrijednosti uloga. Jasno definiranje ovih udjela ključno je za transparentnost i pravičnost odnosa među ortacima.
c) Upravljanje i donošenje odluka
U ortačkom ugovoru potrebno je detaljno urediti način upravljanja projektom i donošenja odluka. Preporučuje se definirati tko ima pravo zastupanja ortaštva, kako se donose ključne odluke (npr. većinom glasova ili jednoglasno) te kako se rješavaju nesuglasice. Ova klauzula štiti projekt od zastoja i osigurava efikasno upravljanje.
d) Izlazak ortaka i prijenos udjela
Važno je predvidjeti mogućnost izlaska ortaka iz ortaštva, kao i uvjete pod kojima se udio može prenijeti na treće osobe. Prema članku 703. Zakona o obveznim odnosima, prijenos udjela moguć je samo uz suglasnost ostalih ortaka, osim ako nije drukčije ugovoreno. Ova klauzula štiti ostale ortake od neželjenih partnera.
e) Rješavanje sporova
Ortački ugovor treba sadržavati klauzulu o načinu rješavanja sporova, primjerice arbitražom ili sudskim putem. Preporučuje se i definiranje nadležnog suda ili arbitražnog tijela, kao i primjenjivog prava. Ova klauzula ubrzava rješavanje potencijalnih nesuglasica i smanjuje troškove spora.
4. Posebna važnost definiranja uloga ortaka
Uloga svakog ortaka mora biti jasno definirana u ortačkom ugovoru. Primjerice, ako jedan ortak daje zemljište, potrebno je precizno opisati nekretninu, način prijenosa prava i eventualne uvjete. Ako drugi ortak financira projekt, ugovor mora sadržavati detalje o iznosima, rokovima i načinu povrata. Treći ortak, koji izvodi radove, mora imati jasno definirane obveze, standarde kvalitete i rokove. Jasna podjela uloga smanjuje rizik od nesporazuma i osigurava uspjeh projekta.
5. Porezne posljedice ortačkog ugovora u gradnji
Ortački ugovor u gradnji ima značajne porezne implikacije. Prema Zakonu o porezu na dohodak i Zakonu o porezu na dobit, svaki ortak oporezuje svoj dio dobiti prema vlastitom poreznom statusu. Ako ortaštvo ostvari dobit od prodaje nekretnina, svaki ortak prijavljuje svoj udio. Također, prijenos zemljišta ili drugih prava može biti predmet oporezivanja porezom na promet nekretnina ili PDV-om, ovisno o statusu ortaka i vrsti nekretnine. Preporučuje se konzultacija s poreznim savjetnikom prije sklapanja ortačkog ugovora kako bi se izbjegle neželjene porezne posljedice.
Zaključak
Ortački ugovor je temelj uspješne suradnje u građevinskim projektima. Pravilno sastavljen ortački ugovor, s jasno definiranim ulogama, udjelima, načinom upravljanja i rješavanja sporova, ključan je za sigurnost svih partnera. Posebnu pažnju treba posvetiti poreznim aspektima ortačkog ugovora, kako bi se izbjegle nepredviđene obveze.
Ako tražite odvjetika za ortački ugovor, javite nam se na:
