siječanj 01, 2024
Kupoprodaja nekretnina u Republici Hrvatskoj regulirana je Zakonom o obvenim odnosima, Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te Zakonom o zemljišnim knjigama. Kupoprodaja nekretnine obuhvaća par važnih koraka, od pronalaska i provjere nekretnine, preko ugovaranja, do formalnog prijenosa prava vlasništva i upisa u zemljišne knjige.
Provjera vlasničkog lista: Prije odluke o kupnji nekretnine potrebno je provjeriti stanje u zemljišnoj knjizi kako bi se utvrdilo pravno stanje nekretnine (vlasništvo, tereti, prava trećih osoba). Uz pregled pravnog stanja nekretnine, potrebno je detaljno provjeriti stvarno stanje nekrentine i sve postojeće nedostatke.
Predugovor: Ako se nekrentina ne može odmah kupiti (npr. mora se ishoditi kredit, ili brisati hipoteka) često se sklapa predugovor kojim se definiraju osnovni uvjeti buduće kupoprodaje, i kojim se preuzima obveza sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji. Predugovor bi trebao biti ovjeren kod javnog bilježnika, a preporuka je da se za sastavljanje predugovora angažira odvjetnik za nekretnine.
Kapara: Kapara je osiguranje od neispunjenja ili odustanka od sklapanja ugovora. Osnovno pravilo u praksi je da ako kupac odustane od ugovora on gubi kaparu, a ako prodavatelj odustane, dužan je kupcu platiti dvostruku kaparu. U pravilu se preporuča ugovoriti kaparu u iznosu između 5 i 10% dogovorene cijene nekretnine.
Izrada glavnog ugovora: Ugovor o kupoprodaji nekretnine treba biti u pisanom obliku i ovjeren od javnog bilježnika. U ugovoru moraju biti navedeni svi bitni sastojci, dogovori i postupak kupoprodaje, kao što su točan opis nekretnine, cijena, rok plaćanja, predaja u posjed, reguliranje eventualnih hipoteka i kredita, stanje nekretnine u trenutku preuzimanja i slično. Preporuka je da se za sastavljanje ugovora o kupoprodaji nekretnina angažira odvjetnik za nekretnine.
Porezi: Ako nekretnina nije u sustavu PDV-a, a što su u pravilu samo novoizgrađene nekretnine ili nekretnine koje su se koristile isključivo u poslovne svrhe, onda se plaća porez na promet nekretnina. Porez na promet nekretnina plaća kupac. Porez na promet nekretnina u 2024. godini iznosi 3% vrijednosti nekretnine. Vrijednost nekretnine utvrđuje porezna uprava neovisno o naznačenoj cijeni na ugovoru o kupoprodaji. Javni bilježnik će ugovor o kupoporodaji po službenoj dužnosti dostaviti Poreznoj upravi koja će potom kupcu dostaviti porezno rješenje.
Prijenos vlasništva: Kupac u pravilu nakon sklapanja ugovora plaća dogovorenu kupoprodajnu cijenu, nakon čega prodavatelj izdaje tabularnu ispravu temeljem koje će se zemljišno-knjižnom sudu dostaviti prijedlog za upis prava vlasništva.
Tabularna isprava u procesu kupoprodaje nekretnina
Tabularna isprava ključan je dokument u pravnom prometu nekretnina u Republici Hrvatskoj. Tim dokumetnom, a koji može biti izdan kao zasebna isprava ili kao klauzula u ugovoru o kupoprodaji, prodavatelj daje svoju bezuvjetnu suglasnost da se pravo vlasništva prenese na kupca. Iznimno je opasno i ne preporuča se izdati tabularnu ispravu prije nego što prodavatelj u cijelosti primi ukupnu kupoprodajnu cijenu.
Najsigurniji način za provedbu kupoprodaje nekretnine u Hrvatskoj je putem depozita ili pologa. Ovo se obavlja na način da kupac, s jedne strane, na poseban račun položi novac, dok prodavatelj, s druge strane, položi tabularnu ispravu. Depozit se često obavlja preko javnog bilježnika, a moguće je i kod odvjetnika. Nakon što kupac bude upisan u zemljišnu knjigu kao vlasnik, prodavatelju se iz depozita prenosi novac. Ako iz nekog razloga ne bi došlo do upisa prava vlasništva, novac se vraća kupcu i transakcija se poništava.
Upis u zemljišne knjige: Posjedovanje valjane tabularne isprave preduvjet je za podnošenje zahtjeva za upis promjena u zemljišne knjige. Upis u zemljišne knjige je ključan za stjecanje prava vlasništva i za pravnu sigurnost transakcije.
Kupoprodaja nekretnine ima puno detalja na koje treba paziti pa se uvijek preporuča angažman odvjetnika za nekretnine, ili profesionalan pravni savjet. Za pitanja kupoprodaje nekretnina slobodno nam se obratite na:
