Prijedlog novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada

U ovom tekstu donosimo najbitnije dijelove i novosti prijedloga Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, a koji u trenutku objave ovog članka još nije stupio na snagu, a sve u svrhu pravodobnog upoznavanja sa značajnim novostima koje ovaj važan propis donosi za sve vlasnike stanova u Republici Hrvatskoj.

Uvodno – bitni pojmovi

• funkcionalna cjelina zgrade je dio višestambene, stambeno-poslovne zgrade ili poslovne zgrade koji čini samostalnu tehničko-tehnološku cjelinu  
• korisna površina stana je neto podna površina stana koja se računa prema točki 5.1.7. HRN ISO 9836 uz primjenu koeficijenata korisne vrijednosti površina
• kvalificirana većina suvlasnika je većina onih suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 80% ukupne korisne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi, odnosno suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od 80% suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige.
• natpolovična većina suvlasnika je većina onih suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 50% ukupne korisne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi odnosno  suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od 50% suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige
• nadležno ministarstvo je tijelo državne uprave nadležno za poslove prostornoga uređenja i graditeljstva
• pomoćne prostorije su prostorije koje se nalaze izvan posebnog dijela zgrade, a služe njegovoj uporabi
• posebni dijelovi zgrade su stan, poslovni prostor i drugi dijelovi na kojima je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela zgrade
• poslovni prostor je samostalna uporabna cjelina namijenjena obavljanju djelatnosti koja se sastoji od jedne ili više prostorija
• stambeno-poslovna zgrada je zgrada koja se sastoji od najmanje tri stana i jednog poslovnog prostora
• stan je samostalna uporabna cjelina namijenjena stanovanju koja se sastoji od jedne ili više prostorija koje imaju poseban ulaz
• višestambena zgrada je zgrada namijenjena stanovanju, a sastoji se od najmanje četiri stana
• zgrada je višestambena zgrada, stambeno-poslovna zgrada ili poslovna zgrada

 Zajednica suvlasnika

Zajednicu suvlasnika čine svi vlasnici posebnih dijelova zgrade. Zajednica suvlasnika upravlja zajedničkom imovinom u zgradi te je pravna osoba s pravnom osobnošću. Zajednica suvlasnika svoja prava, obveze i međusobne odnose uređuje međuvlasničkim ugovorom. Zajednica suvlasnika može stjecati prava i obveze te tužiti i biti tužena u stvarima koje se odnose na upravljanje imovinom. Zajednica suvlasnika sudjeluje u pravnom prometu u svrhu održavanja i upravljanja zgradom identificirajući se s osobnim identifikacijskim brojem kojeg dodjeljuje  Ministarstvo financija, Porezna uprava razmjenom podataka u realnom vremenu s Registrom zajednice suvlasnika.

Pravna osobnost zajednice suvlasnika

Zajednica suvlasnika stječe pravnu osobnost danom upisa u Registar zajednice suvlasnika.Zajednica suvlasnika gubi pravnu osobnost brisanjem iz Registra zajednice suvlasnika.Zajednica suvlasnika predstavlja se osobnim identifikacijskim brojem i nazivom kojim je upisana u Registar zajednice suvlasnika.Naziv zajednice suvlasnika je pojam „Zgrada“ uz navođenje adrese sjedišta.Sjedište zajednice suvlasnika je adresa na kojoj se zgrada nalazi.

Registar zajednice suvlasnika

Registar zajednice suvlasnika s određenim i dodijeljenim osobnim identifikacijskim brojevima vodi Državna geodetska uprava. Registar zajednice suvlasnika je elektronička baza podataka koja se vodi jedinstveno za sve zajednice suvlasnika u Republici Hrvatskoj. Za potrebe određivanja i dodjeljivanja osobnog identifikacijskog broja zajednici suvlasnika, Državna geodetska uprava određuje jedinstveni identifikator zgradi i svakom posebnom dijelu zgrade.

Ministar nadležan za poslove prostornoga uređenja i graditeljstva propisat će pravilnikom sadržaj Registra suvlasnika zgrada, način njegova vođenja, obrasce zahtjeva za upis, obrasce zahtjeva za upis promjena podataka te način i postupak određivanja jedinstvenih identifikatora.

Upravitelj zgrade dužan je podnijeti zahtjev za upis u Registar zajednice suvlasnika mjesno nadležnom područnom uredu za katastar, odnosno Gradskom uredu za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba.

 Zahtjev za upis u Registar zajednice suvlasnika sadrži etažni elaborat zgrade. Ako nije izrađen etažni elaborat zgrade, uz zahtjev za upis prilaže se skica svih tlocrta zgrade po etažama zgrade s podacima o korisnim površinama posebnih dijelova zgrade i podacima o knjižnim i izvanknjižnim vlasnicima zgrade.

Upravitelj zgrade dužan je u roku od osam dana od saznanja za nastale promjene u Registar zajednice suvlasnika prijaviti svaku promjenu upisanih podataka.

Zasebne zajednice suvlasnika

Ako zgrada ima više funkcionalnih cjelina sa zasebnim ulazima ili se na jednoj katastarskoj čestici nalazi više odvojenih zgrada, svaka od njih može uspostaviti zasebnu zajednicu suvlasnika  na koju se primjenjuju sve odredbe ovoga Zakona.

Ako su potrebni radovi na dijelovima zgrade koji su zajednički za više funkcionalnih cjelina, kao i za odlučivanje o načinu upravljanja i održavanja zajedničkog zemljišta, odluke se donose za cjelovitu nekretninu.   Za odvajanje, odnosno za formiranje zasebne zajednice suvlasnika potrebna je natpolovična većina funkcionalne cjeline koja se odvaja. Zajednice suvlasnika koje se odvajaju preuzimaju sva prava i obveze razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima. Ako je na istoj zemljišnoknjižnoj čestici formirano više zajednica suvlasnika, dužne su zajedničke troškove snositi razmjerno veličinama korisnih stambenih i drugih površina svake od njih, a za štetu koja bi trećima nastala od dijelova koji su im zajednički ili za zajedničke obveze prema trećima, odgovaraju solidarno.

Odgovornost za štetu

Zajednica suvlasnika odgovara za štetu koja nastane zbog neizvršenja ili nepravilnog izvršenja poslova koje se odnose na održavanje zgrade.  Zajednica suvlasnika odgovorna je i za štetu koja nastane od dijela zgrade kada nije moguće utvrditi od kojeg posebnog dijela zgrade potiče šteta. U tom slučaju zajedno sa zajednicom suvlasnika za štetu odgovaraju solidarno svi vlasnici posebnih dijelova i upravitelj ako se dokaže da je šteta nastala kao posljedica upraviteljevog nepridržavanja obveza propisanih ovim zakonom.

Pripajanje zajednice suvlasnika

Pripajanje jedne ili više zajednica suvlasnika drugoj upisuje se u Registar zajednice suvlasnika. Odluku o pripajanju zajednice suvlasnika donosi se natpolovičnom većinom suvlasnika svake od zajednica suvlasnika u postupku.  Zajednice suvlasnika o pripajanju potpisuju sporazum o pripajanju kojim reguliraju međusobna prava i obveze.  

Prestanak postojanja zajednice suvlasnika

Razlozi za prestanak postojanja zajednice suvlasnika:

1. ako se broj suvlasnika smanjio na jednog suvlasnika,

2. pripajanje drugoj zajednici suvlasnika.

U slučaju iz točke 1., upravitelj zgrade kao likvidator je dužan mjesno nadležnom područnom uredu za katastar, odnosno Gradskom uredu za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba, podnijeti zahtjev za upis prestanka djelovanja zajednice suvlasnika u registar zajednica suvlasnika u roku od osam dana od dana utvrđenja o prestanku postojanja zajednice suvlasnika.

Likvidator zastupa zajednicu suvlasnika u postupku likvidacije te se otvaranjem likvidacijskog postupka upisuje u registar zajednica suvlasnika kao osoba ovlaštena za zastupanje zajednice suvlasnika do okončanja postupka likvidacije i brisanja zajednice suvlasnika iz registra zajednice suvlasnika.

Sudski postupci i primjena propisa o parničnom postupku

Zajednica suvlasnika je stranka u postupcima prisilne naplate pričuve, isključenja iz suvlasničke zajednice te u poreznim postupcima, a u postupku je zastupa upravitelj zgrade.

Prije započinjanja sudskih postupaka, osim u postupcima prisilne naplate pričuve i privremenih mjera, zajednica suvlasnika obvezna je provesti postupak mirenja, sukladno propisu koji uređuje postupke mirenja.

U sudskim postupcima u kojima bi, prema odredbama zakona koji uređuje parnični postupak, trebali biti tuženi svi suvlasnici zgrade ili bi jedan ili više suvlasnika trebao tužiti ostale suvlasnike, a osnova za pokretanje postupka je odgovornost za štetu koja je nastala lošim održavanjem zgrade, naplata potrošnje energenata i usluga u zajedničkim prostorijama zgrade, nadoknada troškova za nužne i hitne popravke na zajedničkim dijelovima zgrade, stranka na strani tuženika može biti i zajednica suvlasnika.

U sudskim postupcima zajednicu suvlasnika zastupa upravitelj zgrade ili opunomoćenik kojeg zajednica suvlasnika na to ovlasti poštujući sva ograničenja propisana zakonom koji uređuje parnični postupak.

Za rješavanje sporova mjesno je nadležan sud na čijem području se nalazi zgrada.

Zajednički dijelovi i uređaji zgrade

Zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade (u daljnjem tekstu: zajednički dijelovi zgrade), ako suvlasnici zgrade međuvlasničkim ugovorom ne urede drukčije, smatraju se:

• nosiva konstrukcija zgrade
• pokrov
• prohodne i neprohodne zajedničke terase
• pročelja zgrade
• vrata, prozori i krovni prozori na prostorijama koje predstavljaju zajedničke dijelove zgrade  
• toplinski omotač zgrade
• elementi zaštite od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima zgrade
• krovna i ostala limarija na zajedničkim dijelovima zgrade
• dimnjaci i ventilacijski kanali, hidranti, protupožarni sustavi i instalacije uključujući i protupožarne aparate u zajedničkim dijelovima zgrada
• zajednička stubišta i hodnici, s pripadajućom opremom
• prostorije koje služe uporabi svih posebnih dijelova zgrade
• prostori kroz koje prolaze ili se u njima nalaze instalacije koje su zajednički dijelovi i uređaji zgrade te prostori između temelja, između zadnje međukatne konstrukcije i pokrova i drugi prostori koji nisu projektirani za boravak ljudi ili ostavljanje stvar
• požarni prilazi, ljestve i stubišta
• dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s instalacijama i uređajima koji omogućavaju njihovu redovitu uporabu
• instalacije za dovod plina i električne energije do brojila posebnog dijela zgrade
• instalacije kanalizacije, glavni vertikalni i horizontalni vodovi i temeljne instalacije uključivo reviziona okna
• vodovodne instalacije od glavnog vodomjera ili glavnog ventila za zgradu do odvajanja instalacije za pojedini posebni dio zgrade, odnosno do vodomjera u posebnom dijelu zgrade
• sanitarni uređaji i instalacije vodovoda i kanalizacije u zajedničkim dijelovima zgrade
• električne instalacije stubišne rasvjete i drugih trošila u zajedničkim dijelovima zgrade, glavna razvodna ploča s uklopnim satom, električne instalacije za posebne dijelove zgrade do brojila za posebni dio zgrade
• nužna i panik rasvjeta
• zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode do radijatorskog ventila, odnosno ventila trošila u posebnom dijelu zgrade
• radijatori i druga grijaća tijela u zajedničkom dijelu zgrade
• zajedničke televizijske ili radio antenske instalacije uključujući i kabelske i satelitske instalacije s pojačalom i svim drugim zajedničkim uređajima koji omogućuju redoviti prijam do mjesta razdvajanja u posebni dio zgrade
• instalacije i uređaji za zvonce, električne brave i interni govorni uređaj od ulaza u zgradu do posebnog dijela zgrade odnosno do mjesta odvajanja instalacije za posebni dio zgrade
• zajednička kotlovnica i toplinska podstanica
• zajednički sustavi sunčanih kolektora, fotonaponskih modula i izmjenjivača topline
• zajednička hidroforska postrojenja i bunari za vodu, prepumpne stanice za otpadnu vodu i pumpne stanice za vodu, električni agregati, akumulatorske baterije i drugi uređaji za rasvjetu, pokretanje dizala.
• gromobranske instalacije
• kanali i uređaji za transport smeća
• portafoni, uređaji i oprema za video nadzor i protuprovalnu zaštitu zajedničkih dijelova zgrade
• septičke, sabirne jame i drugi individualni uređaji za pročišćavanje otpadnih voda
• ograda građevne čestice zgrade, staze, potporni zidovi, smetlarnici i druge građevine na građevnoj čestici koje služe uporabi zgrade, osim posebnih dijelova zgrade te uređeni i neuređeni dijelovi građevne čestice zgrade.

Održavanje zajedničkih dijelova zgrade

Održavanje zajedničkih dijelova zgrade je skup aktivnosti kojima se, osim u interesu suvlasnika, u javnom interesu održavaju i unaprjeđuju projektirana svojstva zgrade u pogledu ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevinu i uporabne vrijednosti na razini propisanoj važećim propisima.

Očuvanje temeljenih zahtjeva za građevinu i naknadni radovi

U zgradama koje su izgrađene prije 1965. godine i u zgradama koje su građene bez armirano-betonskih vertikalnih i horizontalnih serklaža ne smiju se izvoditi prorezi u zidovima i ugradnja instalacijskih ormarića za sve vrste instalacija u nosivim zidovima zidanih zgrada.

Na izgrađenim zgradama ne smiju se izvoditi radovi natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa.

Na uličnim pročeljima izgrađenih zgrada ne smiju se postavljati uređaji za hlađenje, grijanje, obnovljive izvore energije, te antenski sustavi. Iznimno, navedeni uređaji mogu se postaviti na balkone, lođe ili terase na način da nisu direktno vidljivi s ulice.

Svi građevinski radovi na izgrađenim zgradama moraju se provoditi u skladu s propisima kojima se uređuje područje gradnje i prostornoga uređenja.

Ugradnja dizala

Na temelju novog Zakona o upravljanja i održavanju zgradama iz državnog proračuna sufinancira se ugradnja dizala u postojeće zgrade:

• u kojima suvlasnici fizičke osobe u vlasništvu imaju više od 50% suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige, odnosno u kojima suvlasnici fizičke osobe u vlasništvu imaju više od 50% ukupne korisne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi,
• koje imaju najmanje tri kata,
• za koje je izrađen glavni projekt ugradnje dizala sukladno propisima o gradnji,
• u kojima natpolovičnom većinom suvlasnika donesena odluka o ugradnji dizala,
• koje imaju osigurana financijska sredstva prema udjelu zajednice suvlasnika u ukupnim troškovima ugradnje dizala.

Republika Hrvatska će sufinancirati jednu trećinu ukupnih troškova ugradnje dizala u postojeće zgrade.

Program ugradnje dizala u postojeće zgrade donosi Vlada Republike Hrvatske na prijedlog Ministarstva.

Redovito održavanje

Redovito održavanje su aktivnosti koje se obavljaju redovito radi ispunjavanja obveza propisanih važećim propisima te održavanja zajedničkih dijelova zgrade u funkcionalnom stanju u skladu s izjavom izvođača o izvedenim radovima i uvjetima održavanja građevine, tehničkim uputama i specifikacijama, normama ili prema očitoj potrebi, odnosno uobičajeno razumnoj potrebi.

Redovito održavanje obuhvaća osobito:

• servisne preglede, ispitivanja sigurnosti odnosno ispravnosti na elektro instalaciji, vodovodnoj instalaciji, uključujući uređaj za povećanje pritiska vode, kanalizaciji uključujući prepumpne uređaje, plinskoj instalaciji, instalaciji centralnog grijanja, instalaciji ventilacije i klimatizacije, dizalu, antenskoj, telefonskoj i drugoj kablovskoj instalaciji, instalaciji zvona i internog govornog uređaja, protupožarnoj instalaciji i opremi, gromobranskoj instalaciji, sustavima audio-video nadzora i protuprovalne zaštite, fasadi, krovnoj konstrukciji, limariji, dimnjaku, stolariji i bravariji zajedničkih dijelova zgrade, parkirališnim i garažnim rampama, rasvjeti i zajedničkim dijelovima zgrade te poštanskim sandučićima., zamjene/popravke pojedinih potrošnih ili dotrajalih dijelova zajedničkih dijelova zgrade, bojanje zajedničkih dijelova zgrade, ugađanje, čišćenje, podmazivanje, servisiranje ugrađene opreme i uređaja, provjera tekućina i druge aktivnosti koje su predviđene projektom zgrade i dokumentacijom te opreme, uređaja ili instalacija zajedničkog dijela zgrade, otklanjanje nedostataka na zajedničkim dijelovima zgrade odnosno njezinim dijelovima na način i u opsegu potrebnom da se zatečeno stanje zgrade uskladi s projektiranim stanjem zajedničkih dijelova zgrade, čišćenje stubišta i drugih zajedničkih dijelova zgrade, čišćenje grafita na fasadi zgrade, čišćenje i uređenje građevne čestice zgrade, čišćenje snijega i leda na javnoj površini uz zgradu, odnosno građevnu česticu zgrade, deratizaciju i dezinsekciju.

Izvanredno održavanje

Izvanredno održavanje dijeli se na hitne i nužne popravke, a za svaku vrsta popravka propisane su drukčije pretpostavke.

Hitni popravak

Hitni popravak je aktivnost kojom se otklanja uzrok neposredne opasnosti za život i zdravlje ljudi ili za oštećenje stvari u zgradi ili izvan zgrade, odnosno aktivnost kojom se otklanja ugroženost osnovnih životnih uvjeta u zgradi.

Hitni popravak podrazumijeva dovođenje uzroka opasnosti u kontrolirano stanje u najkraćem mogućem roku. Hitnim popravkom smatra se poduzimanje radova na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade osobito u slučaju:

1. kvarova na plinskim instalacijama

2. kvarova na sustavu centralnog grijanja i toplovodnom sustavu

3. puknuća, oštećenja i začepljenja vodovodne i kanalizacijske instalacije

4. kvarova na električnoj instalaciji uključivo elektroničke komunikacije i videonadzor

5. znatnijih oštećenja dimnjaka i dimovodnih kanala

6. prodiranja oborinskih voda u zgradu, saniranja posljedica istog prodora, te znatnijeg oštećenja krova

7. narušene statičke stabilnosti zgrade ili pojedinih dijelova zgrade

8. kvarova na dizalu

9. otpadanja dijelova fasade, limarije i crijepova.

Upravitelj zgrade za hitni popravak treba imati suglasnost predstavnika suvlasnika i suglasnost suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 20% ukupne korisne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi odnosno suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 20% suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige.

Za troškove nastale hitnim popravkom odgovara zajednica suvlasnika i zajedno s njom svi suvlasnici razmjerno veličini svojih suvlasničkih dijelova. Upravitelj koji je poduzeo hitni popravak o svom trošku ima pravo na naknadu tog troška od zajednice suvlasnika i svih suvlasnika razmjerno veličini njihovih suvlasničkih dijelova.

Radi osiguranja razmjernog dijela naknade troška upravitelj ima zakonsko založno pravo na svakom posebnom dijelu nekretnine.

Nužni popravak

Nužni popravak je aktivnost kojom se trajno otklanja uzrok neposredne opasnosti za život i zdravlje ljudi ili za oštećenje stvari u zgradi ili izvan zgrade, odnosno aktivnost kojom se trajno otklanja ugroženost osnovnih životnih uvjeta u zgradi.

Nužnim popravkom smatra se poduzimanje radova osobito radi:

• popravka ili rekonstrukcije krovne konstrukcije, pokrova, nosivih zidova, stupova, međukatnih konstrukcija, temelja, svih instalacija koje su zajednički dio zgrade, fasade zgrade
• postavljanja izolacije zidova, podova i temelja zgrade
• sanacije klizišta.

Upravitelj zgrade za nužni popravak treba imati suglasnost predstavnika suvlasnika i suglasnost suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 33% ukupne korisne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi odnosno suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 33% suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige.

Suglasnost se daje na temelju prethodno izrađenog nalaza ovlaštene osobe. Nalaz ovlaštene osobe sastoji se od tehničkog opisa predmeta s ocjenom stanja i karakterističnih fotografija zatečenog stanja. Za troškove nastale nužnim popravkom odgovara zajednica suvlasnika i zajedno s njom svi suvlasnici razmjerno veličini svojih suvlasničkih dijelova. Upravitelj koji je poduzeo nužni popravak o svom trošku ima pravo na naknadu tog troška od zajednice suvlasnika i svih suvlasnika razmjerno veličini njihovih suvlasničkih dijelova. Radi osiguranja razmjernog dijela naknade troška upravitelj ima zakonsko založno pravo na svakom posebnom dijelu nekretnine.

Investicijsko održavanje

Investicijsko održavanje obuhvaća aktivnosti koje imaju za cilj unaprjeđenje projektiranih odnosno postignutih svojstava zgrade za koje je potrebno izdvojiti novčana sredstva u iznosu višem od sredstava pričuve koja su suvlasnici dužni uplatiti tijekom jedne godine.

Zahvat investicijskog održavanja koji po svojoj prirodi ili opsegu premašuje okvire redovitog održavanja nekretninom smatra se poboljšicom u smislu zakona kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava.

Zajednička pričuva

Zajednička pričuva su novčana sredstva namijenjena održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i upravljanju zgradom, odnosno dijelom zgrade.

Sredstva zajedničke pričuve koriste se prema godišnjem programu održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnjem programu održavanja i upravljanja zgradom za pokriće troškova redovitog održavanja, hitnih popravaka, nužnih popravaka, osiguranja zgrade, naknade za rad upravitelju zgrade , nabave alata za čišćenje i održavanje, kao i sitnog potrošnog materijala, otplate zajma za financiranje troškova redovitog održavanja, hitnih i nužnih popravaka te odvjetničkih troškova zastupanja.

Sredstva zajedničke pričuve mogu se u skladu s višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom koristiti i za pokriće troškova investicijskog održavanja i/ili otplate zajma za financiranje tih troškova, ako se time ne dovodi u pitanje financiranje troškova iz prethodnog pasusa.

Minimalni iznos i način plaćanja zajedničke pričuve

Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su obvezni uplaćivati na posebni račun zajedničke pričuve u iznosu utvrđenom godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom.

Suvlasnici su dužni zajedničku pričuvu uplaćivati mjesečno.

Minimalni iznos zajedničke pričuve po metru kvadratnom korisne površine stana godišnje iznosi 0,54% etalonske cijene građenja koju objavljuje nadležno ministarstvo. Podatak o etalonskoj cijeni građenja objavljuje se u Narodnim novinama.

Prema zadnjem objavljenom podatku o etaložnoj cijeni građenja od prosinca 2022. godine, etalonska cijena građenja za primjenu u drugim propisima bila je utvrđena u iznosu od 796,34 eura po m2 korisne površine stana. Dakle, u trenutku pisanja ovog članka minimalni iznos zajedničke pričuve iznosio bi 4,3 eura po m2 korisne površine stana, promjenjivo ovisno o izmjenama propisa.

Međutim, godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom ne može se utvrditi mjesečni iznos zajedničke pričuve koji je manji od 1/12 gore navedenog minimalnog iznosa zajedničke pričuve. To bi u ovom trenutku značilo da apsolutni minimalni iznos zajedničke pričuve iznosi 36 centi, promjenjivo ovisno o izmjenama propisa.

Važno je napomenuti da ako godišnji program održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnji program održavanja i upravljanja zgradom nije donesen, suvlasnici su dužni uplaćivati zajedničku pričuvu u peterostrukom iznosu od minimalnog iznosa zajedničke pričuve tj. od 0,54% etalonske cijene građenja

Obveza osiguranja zgrade

Suvlasnici su putem upravitelja obvezni osigurati zajedničke dijelove zgrade od osnovnih rizika, odnosno požara, oluje, udara groma, izljeva vode iz vodovodnih i kanalizacijskih cijevi kao i od odgovornosti za štetu prema trećim osobama.

Kućni red

Kućni red zgrade sastoji se od općih i posebnih odredbi.

Suvlasnik koji se ne pridržava odredaba kućnog reda dužan je sredstva iz zajedničke pričuve, za mjesec u kojem mu je utvrđena povreda kućnog reda, uplaćivati u trostrukom iznosu od iznosa zajedničke pričuve.

Ukoliko bi se od strane istog suvlasnika opetovano ponavljale povrede kućnog reda, suvlasnici mogu pokrenuti i druge pravne mehanizme za poštivanje odredbi kućnog reda.

Povredu kućnog reda utvrđuje predstavnik suvlasnika uz odobrenje natpolovične većine suvlasnika.

Posebne odredbe kućnoga reda suvlasnici svake zgrade mogu dodatno propisati u okviru redovite uprave, ali one ne mogu odstupati od općih odredbi.

Opće odredbe kućnoga reda u zgradama propisuje ministar nadležan za prostorno uređenje i graditeljstvo  pravilnikom. Pravilnikom će se propisati uredno korištenje zajedničkih prostora u zgradi, dozvoljeni nivo buke u korištenju posebnih dijelova zgrade, sprječavanje skupljanja otpada u posebnim dijelovima zgrade, vremenski period kućnog mira kao i odstupanja u ograničenim slučajevima, obveze vlasnika stanova koji iznajmljuju svoje stanove, a sve kako bi se stanarima omogućio mir u korištenju stanova.

SUVLASNICI ZGRADE I PREDSTAVNIK SUVLASNIKA ZGRADE

Međuvlasnički ugovor

Prava, obveze i međusobni odnosi suvlasnika zgrade u zajednici suvlasnika, u pogledu upravljanja i održavanja zgrade ili funkcionalne cjeline zgrade, suvlasnici su dužni urediti međuvlasničkim ugovorom (dalje u tekstu: međuvlasnički ugovor).

Međuvlasnički ugovor sklapa se u pisanom obliku. Međuvlasnički ugovor sadrži osobito:

• veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine
• uvjete i način upravljanja nekretninom
• pobliže podatke o osobi koja će upravljati nekretninom
• opseg poslova koje će obavljati ta osoba i odgovornost za obavljanje poslova
• uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve
• ime suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje zajednice suvlasnika prema upravitelju zgrade, odnosno trećim osobama i granice njegove ovlasti
• mogućnost osnivanja vijeća suvlasnika koje pomaže predstavniku suvlasnika
• mogućnost naknade za rad predstavnika suvlasnika
• uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, te uređaja i zemljišta koje pripada određenoj nekretnini.

Odluke koje proizlaze iz međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila natpolovična većina suvlasnika. Međuvlasnički ugovor predstavnik suvlasnika dužan je dostaviti upravitelju zgrade u roku od 15 dana od stupanja na snagu istoga.

Sastanak suvlasnika

Odluke o upravljanju zgradom u svrhu provedbe međuvlasničkog ugovora i u skladu s propisima, zajednica suvlasnika donosi na sastanku suvlasnika.

Sastanak suvlasnika saziva predstavnik suvlasnika, suvlasnici čija površina posebnih dijelova zgrade čini više od jedne trećine korisne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi odnosno sukladno suvlasničkim omjerima upisanim u zemljišne knjige koji su veći od jedne trećine ili upravitelj zgrade.

Poziv za sastanak suvlasnika dostavlja se između pet i deset dana prije sastanka, pisanim putem u poštanski pretinac suvlasnika u zgradi ili na adresu prebivališta, odnosno boravišta suvlasnika ili putem elektroničke pošte, prema dogovoru većine suvlasnika, uz dodatni obvezni uvjet objavom na oglasnoj ploči zgrade.

Poziv za sastanak sadrži podatke o osobi koja saziva sastanak, mjestu i vremenu održavanja sastanka i dnevni red sastanka.

Ako se sastanak suvlasnika nije mogao održati dva puta za redom u razmaku od 15 dana zbog nedolaska potrebnog broja suvlasnika za donošenje odluka, tada se saziva izvanredni sastanak najranije sedam, a najkasnije 30 dana od dana kada je zadnji sastanak trebao biti održan, s istim predloženim dnevnim redom ili se odluke potvrđuju prikupljanjem potpisa.

O sastanku suvlasnika vodi se zapisnik, kojeg potpisuju osoba koja je sastanak sazvala, zapisničar, svi nazočni suvlasnici zgrade i upravitelj zgrade ako je nazočan sastanku.

Zapisnik sa sastanka suvlasnika sadrži podatke o stambenoj zgradi, mjestu i vremenu održavanja sastanka suvlasnika, nazočnim osobama, dnevnom redu sastanka, iznijetim prijedlozima, donesenim odlukama i načinu glasanja suvlasnika.

Donesena odluka je obvezujuća za sve suvlasnike ako je potpisana od propisanog broja suvlasnika.

Učestalost održavanja sastanka suvlasnika

Sastanak suvlasnika obavezno se održava najmanje jedanput godišnje i na istome se raspravlja o svim pitanjima važnim za upravljanje zgradom, a posebno o godišnjem izvještaju o upravljanju i održavanju, donosi godišnji program održavanja zajedničkih dijelova zgrade za iduću godinu te višegodišnji program održavanja zgrade.

Odluke suvlasnika u upravljanju zgradom

Odluka u upravljanju zgradom donesena je kad se o odluci pozitivno izjasni natpolovična većina suvlasnika.

Takve odluke su osobito odluke o:

a. izboru i promjeni predstavnika suvlasnika kao i vijeća suvlasnika

b. izboru i promjeni upravitelja zgrade

c. godišnjem programu održavanja zajedničkih dijelova zgrade

d. višegodišnjem programu održavanja zgrade

e. godišnjem izvještaju o upravljanju zgradom

f. osiguravatelju zajedničkih dijelova zgrade

g. visini pričuve

h. obnovi zgrade nakon djelovanja elementarne ili katastrofalne nepogode

i. energetskoj obnovi zgrade, ugradnji sustava na obnovljive izvore energije,  postavljanju kanalske infrastrukture i  mjesta za punjenje električnih vozila

j. obnovi fasade

k. ugradnji dizala u zgradu

l. poboljšicama i uređajima za nesmetan pristup na zajedničkim dijelovima zgrade s kojima se omogućava nesmetan pristup, kretanje i rad osobama smanjene pokretljivosti  

m. načinu korištenja zajedničkih dijelova zgrade

n. kućnom redu

o. uzimanju kredita za financiranje održavanja zgrade

p. pravnom zastupanju

q. drugim pitanjima vezanim uz upravljanje zgradom o kojima prema međuvlasničkom ugovoru ili važećim propisima odlučuju suvlasnici u okviru redovitog održavanja.

Kvalificiranom većinom donose se odluke:

1. o promjeni namjene zajedničkog dijela zgrade u posebni dio zgrade

2. o poslovima investicijskog održavanja.

Donošenje odluke prikupljanjem potpisa

Ako se zbog veličine zgrade ili iz drugih opravdanih razloga ne može sazvati sastanak suvlasnika s potrebnom većinom za donošenje odluke, predstavnik suvlasnika ili drugi zainteresirani suvlasnik će za donošenje odluke pribaviti suglasnost suvlasnika prikupljanjem potpisa na napisanu odluku ili putem elektroničke pošte ako suvlasnik to zatraži uz dokaz identiteta ili s elektroničkim potpisom.

Odluka je obvezujuća za sve suvlasnike, pod uvjetom da je ispravno donesena. Predstavnik suvlasnika obvezan je odluku objaviti na oglasnoj ploči ili dostaviti putem elektroničke pošte ako suvlasnik to zatraži.

Predstavnik suvlasnika

Predstavnik suvlasnika je jedan od suvlasnika izabran na način da odluku o njegovom izboru donesu suvlasnici natpolovičnom većinom.

Predstavnik suvlasnika ima sljedeća prava i obveze:

• zastupati suvlasnike u svezi s upravljanjem i održavanjem zgrade u okviru ovlasti propisane ovim Zakonom, zakonom kojim se uređuju vlasništvo i druga stvarna i međuvlasničkim ugovorom
• sazivati i voditi sastanak suvlasnika
• koordinirati i dogovarati s upraviteljem zgrade izradu i provedbu godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade, višegodišnjeg programa održavanja zgrade i pojedinih poslova u svezi s održavanjem zgrade
• supotpisivati sa upraviteljem zgrade radne naloge vezane uz održavanje zgrade i kontrolirati njegovo izvršenje
• dostavljati upravitelju zgrade odluke suvlasnika i druge dokumente potrebne za rad upravitelja zgrade
• nadzirati ispunjavanje obveza upravitelja zgrade iz ugovora o upravljanju i o tome po potrebi izvještavati suvlasnike
• u ime i za račun suvlasnika zgrade prijaviti projekt energetske obnove zgrade te sklopiti ugovore koji su potrebni za provedbu projekta ako to ne učini upravitelj zgrade
• u ime i za račun suvlasnika zgrade prijaviti projekte kojima se doprinosi većoj otpornosti zgrada na požar i potres te sklopiti ugovore koji su potrebni za provedbu projekta ako to ne učini upravitelj zgrade
• otvoriti poseban račun za provedbu projekata energetske obnove zgrade, projekata ugradnje sustava na obnovljive izvore energije, odnosno sustava grijanja i hlađenja s manjim emisijama stakleničkih plinova, projekata kojima se doprinosi većoj otpornosti zgrada na požar i potres te sklopiti ugovore koji su potrebni za provedbu tih projekta ako to ne učini upravitelj zgrade
• izraditi kratki izvještaj o svom radu u protekloj kalendarskoj godini koji dostavlja suvlasnicima putem oglasne ploče ili putem elektroničke pošte do 1. veljače iduće godine
• potpisati ugovor za čišćenje zgrade
• druga prava i obveze propisane ovim Zakonom, zakonom kojim se uređuju vlasništvo i druga stvarna i određene međuvlasničkim ugovorom.

Ako suvlasnici nisu izabrali predstavnika suvlasnika, upravitelj je sve suvlasnike dužan pisano upozoriti da to učine u roku od 60 dana od dana dostave pisanog upozorenja upravitelja. Ako suvlasnici ne postupe u skladu s pisanim upozorenjem upravitelja, upravitelj preuzima prava i obveze predstavnika suvlasnika do obavijesti suvlasnika o izboru predstavnika suvlasnika. Upravitelj je dužan obavijestiti sve suvlasnike o preuzimanju prava i obveza predstavnika suvlasnika i imenovanju osobe prinudnog predstavnika suvlasnika. Prinudni predstavnik suvlasnika ima sva prava i obveze predstavnika suvlasnika te ostvaraje pravo na novčanu naknadu za svoj rad.

UPRAVLJANJE ZGRADOM

Obveza povjeravanja upravljanja zgradom

Suvlasnici zgrade, odnosno dijela zgrade obvezni su poslove upravljanja zgradom povjeriti upravitelju zgrade. Investitor novo izgrađene zgrade obvezan je poslove upravljanja zgradom povjeriti upravitelju zgrade u roku od 30 dana od dana pravomoćnosti uporabne dozvole, osim u slučajevima kada nakon izgradnje investitor ostane jedini vlasnik.  

Ugovor o upravljanju zgradom

Poslovi upravljanja zgradom povjeravaju se upravitelju zgrade ugovorom o upravljanju zgradom (u daljnjem tekstu: ugovor o upravljanju) kojega suvlasnici zgrade u pisanom obliku, zastupani po predstavniku suvlasnika, sklapaju s upraviteljem zgrade. Ugovorom o upravljanju utvrđuje se naknada upravitelja zgrade, način upravljanja i održavanja zgrade, te način prikupljanja zajedničke pričuve.

 Upravitelj zgrade

Upravitelj zgrade može biti pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje djelatnosti upravljanja nekretninama. Upravitelj zgrade upravlja zgradom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti propisanih ovim Zakonom i zakonom kojim se uređuju vlasništvo i druga stvarna te utvrđenih međuvlasničkim ugovorom i ugovorom o upravljanju.

Upravitelj zgrade zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem zgradom u postupcima pred javnopravnim tijelima, ako ugovorom o upravljanju nije drukčije određeno. Upravitelj zgrade raspolaže sredstvima zajedničke pričuve prema godišnjem programu održavanja zajedničkih dijelova zgrade, višegodišnjem programu održavanja zgrade, međuvlasničkom ugovoru i ugovoru o upravljanju zgrade te odluci suvlasnika.

Prinudni upravitelj zgrade

U zgradama u kojima suvlasnici nisu izabrali upravitelja zgrade na način propisan ovim Zakonom, općinski načelnik odnosno gradonačelnik jedinice lokalne samouprave na čijem području se nalazi zgrada (u daljnjem tekstu: JLS) obvezan je u roku od šest mjeseci od saznanja rješenjem imenovati prinudnog upravitelja zgrade. Za prinudnog upravitelja zgrade može se imenovati samo osoba koja ispunjava uvjete za upravitelja zgrade.

Prinudni upravitelj zgrade  upravlja zgradom s pravima i obvezama upravitelja do preuzimanja zgrade na upravljanje od strane novog upravitelja zgrade. Protiv rješenja JLS se ne može izjaviti žalba, ali se može pokrenuti upravni spor pred mjesno nadležnim upravnim sudom. Prijedlog za imenovanje prinudnog upravitelja  može JLS-u podnijeti svaki suvlasnik ili upravitelj kojem je prestao ugovor o upravljanju, ali samo ako suvlasnici do dana prestanka ugovora nisu imenovali novog upravitelja.

Prava i obveze upravitelja zgrade

Upravitelj zgrade u obavljanju svoje djelatnosti ima sljedeća prava i obveze:

a. otvoriti i voditi poseban račun, podračun ili račun posebne namjene, te osigurati vođenje poslovanja svake nekretnine odvojeno od računa upravitelja

b. osigurati poduzimanje aktivnosti radi redovitog održavanja i nužnih popravaka u skladu s godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno kada je to u skladu s propisima

c. osigurati poduzimanje aktivnosti radi redovitog održavanja i hitnih popravaka kada je to potrebno

d. osigurati poduzimanje aktivnosti radi investicijskog održavanja u skladu s višegodišnjim programom održavanja zgrade

e. osigurati poduzimanje aktivnosti u posebnom dijelu zgrade radi otklanjanja uzroka štete ili umanjenja svojstva zajedničkog dijela zgrade ili drugog posebnog dijela zgrade, na trošak vlasnika posebnog dijela, ako vlasnik posebnog dijela isti ne otkloni sam u roku od 15 dana od dana primitka poziva upravitelja zgrade

f. osigurati mogućnost poduzimanja aktivnosti radi hitnih popravaka svaki dan u godini tijekom 24 sata

g. osigurati hitni popravak najkasnije u roku od tri sata od prijave potrebe popravka, odnosno čim to okolnosti na koje upravitelj nema utjecaja dopuste

h. osigurati provedbu redovitih pregleda i izvanrednih pregleda zgrade u skladu s propisima o gradnji na kojima sudjeluju upravitelj zgrade i predstavnik suvlasnika

i. predložiti iznos primjerene zajedničke pričuve

j. ažurno voditi evidenciju suvlasnika, odnosno vlasnika posebnih dijelova zgrade

k. raspoređivati na suvlasnike i naplaćivati troškove zajedničke pričuve i druge zajedničke troškove nekretnine (zajednička potrošnja struje, vode, čišćenje zgrade i dr.) koji se plaćaju iz zajedničke pričuve

l. poduzeti potrebne aktivnosti radi ovrhe dospjelih, a neplaćenih obroka zajedničke pričuve i drugih zajedničkih troškova nekretnine koje plaćaju suvlasnici nakon što nisu plaćena šest obroka

m. redovno podmirivati zajedničke troškove zgrade prema trećima sredstvima zajedničke pričuve

n. izraditi prijedlog godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade, u skladu s višegodišnjim programom održavanja zgrade,  obvezama iz sudskih sporova i u skladu s propisima koji uređuju područje gradnje te ga dostaviti predstavniku suvlasnika najkasnije do 15. studenog tekuće kalendarske godine

o. izraditi prijedlog višegodišnjeg programa održavanja zgrade u skladu s propisima koji uređuju područje gradnje, te ga dostaviti predstavniku suvlasnika najkasnije do 31. prosinca tekuće kalendarske godine

p. pokrenuti sve potrebne postupke pred nadležnim javnopravnim tijelima u svrhu upisa zgrade i njezinih posebnih dijelova u zemljišne knjige i katastar

q. ishoditi zajmove potrebne za financiranje održavanja zgrade u skladu s odlukom suvlasnika

r. sklopiti ugovor o osiguranju u skladu s odlukom suvlasnika

s. u ime i za račun suvlasnika zgrade prijaviti projekt energetske obnove zgrade. odnosno projekt ugradnje sustava grijanja i hlađenja na obnovljive izvore energije te sklopiti ugovore koji su potrebni za provedbu tog projekta,

t. u ime i za račun suvlasnika zgrade prijaviti projekte kojima se doprinosi većoj otpornosti zgrada na požar i potres te sklopiti ugovore koji su potrebni za provedbu tih projekata

u. otvoriti poseban račun za provedbu projekata energetske obnove zgrade, odnosno projekata ugradnje sustava grijanja i hlađenja na obnovljive izvore energije i projekata kojima se doprinosi većoj otpornosti zgrada na požar i potres te sklopiti ugovore koji su potrebni za provedbu tih projekta

v. obavještavati suvlasnike zgrade putem predstavnika suvlasnika o obavljenim poslovima u roku od 30 dana od dana izvršenim poslovima.

w. izraditi i suvlasnicima putem predstavnika suvlasnika dostaviti do veljače tekuće godine godišnji izvještaj za proteklu godinu o upravljanju zgradom koji, uz ostalo, obavezno sadrži pregled pojedinačnih prihoda i rashoda zajedničke pričuve, te podatke o načinu grijanja i potrošnji energenata po stambenoj jedinici.

x. u suradnji s predstavnikom suvlasnika utvrditi i izraditi zapisnik o stanju novčanih sredstava u zajedničkoj pričuvi, dugovima zgrade i potraživanju novčanih sredstava za koja nisu pokrenuti i za koja su pokrenuti sudski postupci

y. na zahtjev suvlasnika dati na uvid i omogućiti kopiranje isprava na kojima se temelji godišnji izvještaj o upravljanju zgradom i druge dokumente vezane uz upravljanje zgradom u roku od 15 dana od dana od kada to suvlasnik zatraži

z. minimalno jednom godišnje pregledati zgradu radi provjere ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevine, zbog izrade prijedloga višegodišnjeg i godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade

aa. obavljati druge poslove određene ovim Zakonom, zakonom kojim se uređuju vlasništvo i druga stvarna ili ugovorene međuvlasničkim ugovorom ili drugim ugovorima

bb. upisati zabilježbu imenovanja ili opoziva upravitelja u zemljišne knjige  u

cc. dostaviti JLS svaki potpisani ugovor o upravljanju zgradom.

 U slučaju stečaja ili ovrhe protiv upravitelja, sredstva koja su na računu zgrade nisu predmet stečajne mase i na njima se ne može provesti ovrha.

Za radove i druge poslove na održavanju zgrade čija je vrijednosti veća od 2.500,00 eura upravitelj zgrade je obvezan prikupiti najmanje tri neovisne i usporedive ponude.

U slučaju da imate problem sa susjedom, predstavnikom stanara, upraviteljem zgrade ili imate potrebu angažirati odvjetnika radi pravnog savjetovanja ili zastupanja iz područja upravljanja zgradama, slobodno nam se obratite na:

info@odvjetnik-bistrovic.hr