prosinac 12, 2024
Nedavne izmjene hrvatskog Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora naglašavaju važnost informiranja o pravnom okviru koji uređuje ugovore o zakupu. Ovi su ugovori ključni za zakupodavce i zakupoprimce koji se bave poslovima komercijalnih nekretnina, jer definiraju prava i obveze obiju strana. Zakup poslovnog prostora je složena teima, a ovaj članak daje detaljan pregled ugovora o zakupu poslovnog prostora, koji obuhvaća ključne odredbe, zakonske zahtjeve i uobičajena pitanja, a sve u kontekstu Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora i Zakona o obveznim odnosima.
Što su poslovni prostori?
Poslovni prostori ili komercijalne nekretnine odnose se na nekretnine koje se koriste za poslovne aktivnosti, a obuhvaćaju širok raspon vrsta nekretnina, uključujući urede, maloprodajne prostore, industrijske objekte i skladišta. Ove nekretnine ostvaruju vlasnicima stvaraju pasivan prihod iz zakupnine ili povećanjem vrijednosti tijekom vremena. U Hrvatskoj je najam stambenih nekretnina uređen Zakonom o najmu stanova, dok industrijska postrojenja i uredi potpadaju pod odredbe Zakona o obveznim odnosima i Zakona o zakupu i prodaji poslovnih prostora (dalje: Zakon o zakupu). Maloprodajni zakupi mogu uključivati zakupnine na bazi ostvarenih prometa, gdje se zakupnina djelomično ili u potpunosti određena profitom trgovine. Maloprodajni zakup može uključivati odredbe koje omogućuju zakupodavcima da održavaju određenu mješavinu zakupoprimaca. Maloprodajni zakupci također mogu podlijegati obvezama trgovačkih centaru u cjelini, kao što je obveza pridržavanje određenog radnog vremena i doprinos marketinškim troškovoma centra. Zakup hotela ima sličnosti s uredskim zakupima, s varijacijama ovisno o lokaciji hotela i specifičnim karakteristikama.
Ključne odredbe ugovora o zakupu u Hrvatskoj
Dobro sastavljen ugovor o zakupu trebao bi jasno opisati prava i obveze i stranaka. Ključno je razumjeti isprepletnost između Zakona o zakupu i Zakona o obveznim odnosima pri sastavljanju ovih ugovora. Posebne odredbe u ugovoru o zakupu imaju prednost, nakon čega slijedi Zakon o zakupu, a zatim Zakon o obveznim odnosima. Evo nekih od ključnih odredbi koje treba uzeti u obzir:
- Trajanje zakupa: Ugovor mora sadržavati odredbu o trajanju, koje može biti na određeno ili neodređeno vrijeme. Ako je ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme, Zakonom o zakupu predviđen je otkazni rok od 30 dana, osim ako se stranke ne dogovore drukčije. Važno je napomenuti da se o većini uvjeta zakupa može pregovarati, što omogućuje kraća ili duža trajanja, ovisno o međusobnom dogovoru između stranaka. Mogući su i kratkoročni zakupi, obično na šest mjeseci, posebno u turističkim područjima. Vrlo dugi zakupi mogu uključivati i odredbe o jednokratnim plaćanjima. Za zakup poslovnog prostora, uobičajeni trajanje je od jedne do petnaest godina. Također je uobičajena praksa uključiti odredbu o prešutnoj obnovi ugovora. Nadalje, Republika Hrvatska ili jedinica lokalne samouprave, koja djeluje kao zakupodavac, može ponuditi novi ugovor zakupoprimcu koji ispunjava sve obveze. Ova ponuda može se dati do 60 dana prije isteka trenutnog zakupa, s maksimalnim trajanjem od deset godina i mogućnošću produljenja za još deset godina.
- Zakupnina: U ugovoru treba jasno navesti iznos zakupnine, učestalost plaćanja i datum dospijeća. Preporuča se uključiti i odredbe za prilagodbu, kao što su indeksacija ili prometna zakupnina. Za poslovne prostore u vlasništvu jedinica lokalne samouprave zakupnina se utvrđuje na temelju kriterija koje utvrđuje ta jedinica, uzimajući u obzir vrstu djelatnosti koja se obavlja u prostorima.
- Sigurnosni polog: Vlasnici obično zahtijevaju sigurnosni polog za pokrivanje potencijalne štete ili neplaćene zakupnine. U ugovoru treba navesti iznos i uvjete za njegov povrat.
- Održavanje i popravak: Ugovor bi trebao opisati odgovornosti svake strane za održavanje i popravak imovine. Obično su zakupci odgovorni za manje popravke, dok su vlasnici odgovorni za veće strukturne popravke i održavanje.
- Podzakup i prijenos: Ugovor može sadržavati odredbe koje se odnose na pravo zakupca da iznajmi nekretninu ili prenese zakup na treću osobu. Zakon o zakupu i prodaji poslovnog prostora općenito zabranjuje podzakup osim ako to nije izričito dopušteno ugovorom.
- Raskid: U ugovoru bi trebali biti navedeni razlozi za raskid, kao što su neplaćanje zakupnine, kršenje ugovora ili oštećenje imovine.
Oblik ugovora o zakupu poslovnog prostora
Pisani ugovor obvezan je po zakonu kako bi se osigurala jasnoća i izbjegli sporovi. U nekim slučajevima, kao što su dugoročni zakupi ili oni koji uključuju značajna ulaganja, vlasnici traže da javni bilježnik potvrdi pisani ugovor u svrhu omogućavanja ovršne klauzule za deložaciju zakupca.
Uporabne dozvole
U Hrvatskoj je za korištenje zgrade potrebna posebna uporabna dozvola. Ova se dozvola izdaje nakon što tehnički pregled potvrdi da je građevina u skladu s građevinskim propisima i dozvolama. Stanari bi trebali osigurati da je vlasnik dobio potrebnu uporabnu dozvolu prije sklapanja ugovora o zakupu.
Rješavanje sporova
Sporovi između stranaka nastaju u vezi s različitim aspektima ugovora o zakupu, ali često se radi o sporovima glede zakonitosti otkaza ili raskida, upotrebi instrumenata osiguranja, održavanju, troškovima popravaka, naplati zakupnine ili naknadi štete. Ugovor o zakupu bi trebao sadržavati klauzulu u kojoj se navodi preferirani način rješavanja sporova, npr. ugovaranjem nadležnosti određenog suda ili alternativnim postupcima kao što su mirenje ili arbitraža. U Hrvatskoj je arbitraža regulirana Zakonom o arbitraži, koji opisuje posebna pravila i postupke za takvo izvansudsko rješavanje sporova.
Trgovački sudovi i rješavanje sporova
Trgovački sudovi u Hrvatskoj nadležni su za različite trgovačke sporove, uključujući one koji se odnose na ugovore o zakupu. Ti sudovi imaju ključnu ulogu u rješavanju trgovačkih sporova iz područja zakupa i osiguravanju provedbe zakonskih prava i obveza.
Zaštita od neplaćanja i kršenja ugovora
Kako bi ublažili rizike povezane s neplaćanjem i kršenjima, zakupodavci često uključuju sljedeće posebne klauzule:
- Jamstva: Zahtijevanje bankovne garancije ili zadužnice (zadužnica) kao jamstva za plaćanje.
- Osiguranje: Zahtijevanje od zakupca da ishodi osiguranje od odgovornosti za pokrivanje potencijalne štete.
- Penali: Određivanje raznih penala za kršenja ugovora. Napominjemo da penali za novčane obveze nisu dopušteni prema hrvatskom zakonu.
- Rješavanje sporova: Uključujući klauzulu u kojoj se navodi preferirani način rješavanja sporova, kao što je posredovanje ili arbitraža.
Ostale česte prakse
- Due Diligence: Prije sklapanja ugovora, obje strane trebaju provesti temeljitu dubinsku analizu. To uključuje provjeru pravnog statusa nekretnine, provjeru eventualnih prava prvokupa i procjenu financijskog položaja druge strane.
- Pravni savjet: Preporučuje se traženje pravnog savjeta od kvalificiranog odvjetnika. Odvjetnik za ugovor o zakupu poslovnog prostora može pomoći u prepoznavanju potencijalnih rizika, osigurati usklađenost s hrvatskim pravom i pregovarati o povoljnim uvjetima. Ovaj proaktivni pristup može spriječiti buduće sporove i zaštititi vaše interese.
- Jasnoća i specifičnost: Sporazum bi trebao biti sastavljen jasnim i nedvosmislenim jezikom, izbjegavajući nejasne pojmove koji bi mogli dovesti do pogrešnih tumačenja.
- Lokalni propisi: Budite svjesni svih lokalnih propisa koji se mogu primjenjivati na određenu vrstu komercijalne imovine i poslovne aktivnosti.
Zaključak
Ugovori o zakupu poslovnog prostora u Hrvatskoj podliježu posebnom zakonskom okviru, a nedavne zakonske promjene naglašavaju potrebu da stanodavci i najmoprimci budu informirani. Dobro sastavljen ugovor o najmu ključan je za uspješan odnos stranaka, jasno ocrtavajući prava i obveze obje strane. Razumijevanjem ključnih odredbi, zakonskih zahtjeva i potencijalnih sporova, obje stranke mogu zaštititi svoje interese i uspostaviti čvrste temelje za svoje poslovanje. Preporučuje se traženje pravnog savjeta odvjetnika kako bi se osigurala usklađenost s hrvatskim zakonom i učinkovito snalaženje u složenosti ugovora o poslovnom najmu.
Ako imate pitanje vezano za ugovor o zakupu poslovnog prostora obratite nam se na: