prosinac 12, 2024
Ugovor o zakupu poslovnog prostora uređen je Zakonom o zakupu i prodaji poslovnog prostora. Nedavne izmjene ovog zakona naglašavaju važnost informiranja o pravnom okviru koji uređuje ugovore o zakupu. Ovi su ugovori ključni za zakupodavce i zakupoprimce koji se bave poslovima komercijalnih nekretnina, jer definiraju prava i obveze obiju strana. Zakup poslovnog prostora je složena teima, a ovaj članak daje detaljan pregled ugovora o zakupu poslovnog prostora, koji obuhvaća ključne odredbe, zakonske zahtjeve i uobičajena pitanja, a sve u kontekstu Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora i Zakona o obveznim odnosima.
Što je poslovni prostor?
Poslovni prostori ili komercijalne nekretnine odnose se na nekretnine koje se koriste za poslovne aktivnosti, a obuhvaćaju širok raspon vrsta nekretnina, uključujući urede, maloprodajne prostore, industrijske objekte i skladišta. Ove nekretnine ostvaruju vlasnicima stvaraju pasivan prihod iz zakupnine ili povećanjem vrijednosti tijekom vremena. U Hrvatskoj je najam stambenih nekretnina uređen Zakonom o najmu stanova, dok industrijska postrojenja i uredi potpadaju pod odredbe Zakona o obveznim odnosima i Zakona o zakupu i prodaji poslovnih prostora (dalje: Zakon o zakupu). Maloprodajni zakupi mogu uključivati zakupnine na bazi ostvarenih prometa, gdje se zakupnina djelomično ili u potpunosti određena profitom trgovine. Maloprodajni zakup može uključivati odredbe koje omogućuju zakupodavcima da održavaju određenu mješavinu zakupoprimaca. Maloprodajni zakupci također mogu podlijegati obvezama trgovačkih centaru u cjelini, kao što je obveza pridržavanje određenog radnog vremena i doprinos marketinškim troškovoma centra. Zakup hotela ima sličnosti s uredskim zakupima, s varijacijama ovisno o lokaciji hotela i specifičnim karakteristikama.
Bitne odredbe ugovora o zakupu poslovnog prostora
Dobro sastavljen ugovor o zakupu trebao bi jasno opisati prava i obveze i stranaka. Ključno je razumjeti isprepletnost između Zakona o zakupu i Zakona o obveznim odnosima pri sastavljanju ovih ugovora. Posebne odredbe u ugovoru o zakupu imaju prednost, nakon čega slijedi Zakon o zakupu, a zatim Zakon o obveznim odnosima. Evo nekih od ključnih odredbi koje treba uzeti u obzir:
Trajanje zakupa
Ugovor mora sadržavati odredbu o trajanju, koje može biti na određeno ili neodređeno vrijeme. Ako je ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme, Zakonom o zakupu predviđen je otkazni rok od 30 dana, osim ako se stranke ne dogovore drukčije. Važno je napomenuti da se o većini uvjeta zakupa može pregovarati, što omogućuje kraća ili duža trajanja, ovisno o međusobnom dogovoru između stranaka. Mogući su i kratkoročni zakupi, obično na šest mjeseci, posebno u turističkim područjima. Vrlo dugi zakupi mogu uključivati i odredbe o jednokratnim plaćanjima. Za zakup poslovnog prostora, uobičajeni trajanje je od jedne do petnaest godina. Također je uobičajena praksa uključiti odredbu o prešutnoj obnovi ugovora.
Zakupnina
U ugovoru treba jasno navesti iznos zakupnine, učestalost plaćanja i datum dospijeća. Preporuča se uključiti i odredbe za prilagodbu, kao što su indeksacija ili prometna zakupnina. Za poslovne prostore u vlasništvu jedinica lokalne samouprave zakupnina se utvrđuje na temelju kriterija koje utvrđuje ta jedinica, uzimajući u obzir vrstu djelatnosti koja se obavlja u prostorima.
Depozit
Vlasnici obično zahtijevaju depozit ili polog za pokrivanje potencijalne štete ili neplaćene zakupnine. U ugovoru treba navesti iznos i uvjete za njegov povrat.
Održavanje i popravak
Ugovor bi trebao opisati odgovornosti svake strane za održavanje i popravak imovine. Obično su zakupci odgovorni za manje popravke, dok su vlasnici odgovorni za veće strukturne popravke i održavanje.
Podzakup i prijenos
Ugovor može sadržavati odredbe koje se odnose na pravo zakupca da iznajmi nekretninu ili prenese zakup na treću osobu. Zakon o zakupu i prodaji poslovnog prostora općenito zabranjuje podzakup osim ako to nije izričito dopušteno ugovorom.
Raskid ugovora o zakupu poslovnog prostora
U ugovoru bi trebali biti navedeni razlozi za raskid, kao što su neplaćanje zakupnine, kršenje ugovora ili oštećenje imovine. Pri tome se napominje da se ugovori o zakupu sklopljeni na određeno vrijeme otkazuju, dok se raskid u pravilu koristi kao osnova za prestanak ugovora zbog kršenja ugovora ili promijenjenih okolnosti.
Oblik ugovora o zakupu poslovnog prostora
Pisani ugovor obvezan je po zakonu kako bi se osigurala jasnoća i izbjegli sporovi. U nekim slučajevima, kao što su dugoročni zakupi ili oni koji uključuju značajna ulaganja, vlasnici traže da javni bilježnik potvrdi pisani ugovor u svrhu omogućavanja ovršne klauzule za deložaciju zakupca.
Uporabna dozvola
U Hrvatskoj je za korištenje zgrade potrebna posebna uporabna dozvola. Ova se dozvola izdaje nakon što tehnički pregled potvrdi da je građevina u skladu s građevinskim propisima i dozvolama. Stanari bi trebali osigurati da je vlasnik dobio potrebnu uporabnu dozvolu prije sklapanja ugovora o zakupu.
Rješavanje sporova
Sporovi između stranaka nastaju u vezi s različitim aspektima ugovora o zakupu, ali često se radi o sporovima glede zakonitosti otkaza ili raskida, upotrebi instrumenata osiguranja, održavanju, troškovima popravaka, naplati zakupnine ili naknadi štete. Ugovor o zakupu bi trebao sadržavati klauzulu u kojoj se navodi preferirani način rješavanja sporova, npr. ugovaranjem nadležnosti određenog suda ili alternativnim postupcima kao što su mirenje ili arbitraža. U Hrvatskoj je arbitraža regulirana Zakonom o arbitraži, koji opisuje posebna pravila i postupke za takvo izvansudsko rješavanje sporova.
Trgovački sudovi u Hrvatskoj nadležni su za različite trgovačke sporove, uključujući one koji se odnose na ugovore o zakupu. Ti sudovi imaju ključnu ulogu u rješavanju trgovačkih sporova iz područja zakupa i osiguravanju provedbe zakonskih prava i obveza.
Zaštita od neplaćanja i kršenja ugovora
Kako bi ublažili rizike povezane s neplaćanjem i kršenjima, zakupodavci često uključuju sljedeće posebne klauzule:
- Jamstva: Zahtijevanje bankovne garancije ili zadužnice (zadužnica) kao jamstva za plaćanje.
- Osiguranje: Zahtijevanje od zakupca da ishodi osiguranje od odgovornosti za pokrivanje potencijalne štete.
- Penali: Određivanje raznih penala za kršenja ugovora. Napominjemo da penali za novčane obveze nisu dopušteni prema hrvatskom zakonu.
- Rješavanje sporova: Uključujući klauzulu u kojoj se navodi preferirani način rješavanja sporova, kao što je posredovanje ili arbitraža.
Ostale preporuke
- Due Diligence: Prije sklapanja ugovora, obje strane trebaju provesti temeljitu dubinsku analizu. To uključuje provjeru pravnog statusa nekretnine, provjeru eventualnih prava prvokupa i procjenu financijskog položaja druge strane.
- Pravni savjet: Preporučuje se traženje pravnog savjeta od kvalificiranog odvjetnika. Odvjetnik za ugovor o zakupu poslovnog prostora može pomoći u prepoznavanju potencijalnih rizika, osigurati usklađenost s hrvatskim pravom i pregovarati o povoljnim uvjetima. Ovaj proaktivni pristup može spriječiti buduće sporove i zaštititi vaše interese.
- Jasnoća i specifičnost: Sporazum bi trebao biti sastavljen jasnim i nedvosmislenim jezikom, izbjegavajući nejasne pojmove koji bi mogli dovesti do pogrešnih tumačenja.
- Lokalni propisi: Budite svjesni svih lokalnih propisa koji se mogu primjenjivati na određenu vrstu komercijalne imovine i poslovne aktivnosti.
Zaključak
Ugovori o zakupu poslovnog prostora u Hrvatskoj podliježu posebnom zakonskom okviru, a nedavne zakonske promjene naglašavaju potrebu da stanodavci i najmoprimci budu informirani. Dobro sastavljen ugovor o najmu ključan je za uspješan odnos stranaka, jasno ocrtavajući prava i obveze obje strane. Razumijevanjem ključnih odredbi, zakonskih zahtjeva i potencijalnih sporova, obje stranke mogu zaštititi svoje interese i uspostaviti čvrste temelje za svoje poslovanje. Preporučuje se traženje pravnog savjeta odvjetnika kako bi se osigurala usklađenost s hrvatskim zakonom i učinkovito snalaženje u složenosti ugovora o poslovnom najmu.
Ako imate pitanje vezano za ugovor o zakupu poslovnog prostora obratite nam se na: