ožujak 03, 2025
Zemljišne knjige služe za evidentiranje prava na nekretninama. Pravno, nekretnina je dio zemljine površine zajedno sa svime što je trajno povezano s njom, bilo na površini ili ispod nje. Prava na nekretninama uređuju se Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te Zakonom o zemljišnim knjigama. Kupoprodaja nekretnine je dvostrani pravni posao kojim se prenosi vlasništvo nekretnine uz naknadu.
Način stjecanja nekretnine
Pravo vlasništva nekretnine stječe se upisom u zemljišne knjige na temelju valjane pravne osnove. Temelj za upis prava vlasništva u zemljišnu knjigu može biti privatna ili javna isprava. U slučaju privatnih isprava, to može biti primjerice kupoprodajni ugovor, darovni ugovor ili nasljeđivanje. Upis u zemljišne knjige je ključan za stjecanje vlasništva jer se samo sklapanjem ugovora ne stječe pravo vlasništva nekretnine.
Kupoprodajni ugovor
Kupoprodajni ugovor za stan mora biti sklopljen u pisanom obliku, što je zakonska pretpostavka njegove valjanosti prema Zakonu o obveznim odnosima. Ovaj ugovor treba sadržavati:
- točan opis nekretnine kako je upisana u zemljišnim knjigama
- ugovorenu cijenu
- odredbe o kapari, rokovima plaćanja i predaji posjeda
- tabularnu izjavu prodavatelja kojom se izričito dozvoljava kupcu uknjižbu prava vlasništva.
Kupoprodajni ugovor ovjerava se kod javnog bilježnika, budući da Zakon o zemljišnim knjigama zahtijeva ovjeru istinitosti potpisa prodavatelja (knjižnog vlasnika nekretnine) kao preduvjet za prijenos vlasništva nekretnine.
Kupovina na kredit i predugovor
Kod kupovine nekretnine na kredit, često se sklapa predugovor. Predugovor sadrži bitne elemente budućeg ugovora o kupoprodaji, uključujući opis nekretnine, cijenu, rok i obvezu za sklapanje glavnog ugovora. Nakon sklapanja predugovora, kupac pokreće postupak za odobrenje kredita. Nakon odobrenja kredita, sklapa se glavni ugovor o kupoprodaji nekretnine, a banka isplaćuje kreditna sredstva prodavatelju nekretnine nakon što se uknjiži kao hipotekarni vjerovnik nekretnine.
Ako nekretnina ima objekt, isti mora biti legalan, što znači da mora imati uporabnu dozvolu ili građevinsku dozvolu ako je riječ o nekretnini izgrađenoj do 1. listopada 2007. godine ili uvjerenje da je izgrađena do 15. veljače 1968. godine. Ukoliko nije legalan, banka neće odobriti kredit, odnosno neće financirati kupovinu nelegalne građevine.
Važnost pregleda zemljišnih knjiga
Za sigurnu kupovinu nekretnine, ključno je pregledati stanje u zemljišnim knjigama. Svaka nekretnina upisana je u svoj zemljišnoknjižni uložak. Zemljišnoknjižni ulošci upisani su u zemljišnu knjigu općinskog suda. Zemljišnoknjižni uložak sastoji se od:
- Posjedovnice (list A) – sadrži opis nekretnine, površinu i izgrađenost (navodi izgrađene objekte).
- Vlastovnice (list B) – pokazuje tko je vlasnik ili suvlasnik nekretnine i zabilježbe sporova koji se vode o vlasništvu nekretnine,
- Teretovnice (list C) – prikazuje terete na nekretnini kao što je primjerice hipoteka, osobna služnost i slično.
Pregled zemljišnih knjiga osigurava pravnu sigurnost i smanjuje rizik od pravnih problema.
Neusklađenost katastra i zemljišne knjige
Često postoji neusklađenost između katastra i zemljišne knjige, posebno u pogledu površina i brojeva čestica. Naime, broj katastarske čestice ne mora biti isti kao i broj zemljišnoknjižne čestice, a ponekad jedna katastarska može sadržavati više zemljišnoknjižnih čestica i obrnuto. Ova neusklađenost može dovesti do pravne nesigurnosti i potrebno ju je riješiti prije kupovine. Mjerodavni su podaci u zemljišnoj knjizi dok se ne promijene prema katastru.
Kupovina vlasništva posebnog dijela nekretnine (stan)
Kupovina stana podrazumijeva stjecanje prava vlasništva nad posebnim dijelom nekretnine unutar zgrade. Ključni dokumenti u ovom procesu su vlasnički list, koji potvrđuje pravo vlasništva prodavatelja, te etažni elaborat, koji jasno definira posebne dijelove nekretnine. Ako stan ima spremište ili garažu koja nije upisana u zemljišne knjige, to predstavlja problem i ukazuje da na tom dijelu nekretnine ne možete postati vlasnici bez provođenja odgovarajućih postupaka i suglasnosti svih suvlasnika nekretnine.
Uknjižba prava vlasništva
Za uknjižbu prava vlasništva potrebno je podnijeti:
- prijedlog za uknjižbu,
- javna ili privatna ispravu o pravnom poslu (ugovor o kupoprodaji),
- dokaz o državljanstvu stjecatelja,
- dokaz o plaćanju poreza na promet nekretnina.
Također, privatna isprava kao što je primjerice ugovor o kupoprodaji nekretnine mora imati tabularnu izjavu kojom prodavatelj izričito kupcu dozvoljava uknjižbu prava vlasništva.
Važno je naglasiti da se vlasništvo stječe tek uknjižbom u zemljišne knjige, a ne samim sklapanjem ugovora. Osobe ovlaštene za podnošenje prijedloga za uknjižbu prava vlasništva su odvjetnici i javni bilježnici.
Zaključak
Zemljišne knjige su ključni instrument za sigurnu kupovinu nekretnina. Zbog složenosti pravnih odnosa i mogućih neusklađenosti, preporučljivo je angažirati odvjetnika. Odvjetnik će provjeriti stanje nekretnine u zemljišnim knjigama i katastru te savjetovati o svim aspektima kupovine. Time se osigurava pravna sigurnost i minimizira rizik od nepredviđenih problema u budućnosti.
Ukoliko Vam je potrebna pravna pomoć ili odvjetnik za kupovinu nekretnine i zastupanje Vaših interesa u prodaji nekretnine, obratite nam se na:
